Quels travaux un propriétaire a-t-il le droit de réaliser pendant une location ?

Un propriétaire qui souhaite réaliser des travaux dans un logement qui est constamment loué se retrouve devant un dilemme : ennuyer son locataire avec des travaux qui peuvent être gênants ou donner congé au locataire pour pouvoir réaliser les travaux en toute tranquillité. Qu’a-t-il le droit de faire en la matière, que dit la loi à ce sujet ?

Quels travaux sont possibles pendant une location ?

Les grosses réparations sont à la charge du bailleur. Celui-ci peut donc avoir besoin de faire réaliser des travaux dans un bien qu’il a mis en location. Mais l’accord du locataire est obligatoire, sauf pour les réparations urgentes, qui ne peuvent attendre, comme un toit qui fuit ou des fissures (article 1724 du Code civil).

Le bail peut cependant comporter des clauses obligeant le locataire à accepter certains travaux et même prévoir des indemnités pour celui-ci.

Depuis septembre 2018, le locataire ne peut s’opposer à des travaux économiseurs d’énergie (isolation des toits, remplacement de la chaudière...). Les règles pour ceux-ci sont les mêmes que pour les travaux urgents.

Quelles sont les indemnités à verser au locataire ?

Le bailleur ne doit verser au locataire des indemnités que si les travaux durent plus de 40 jours. L’indemnité est alors proportionnelle au temps des travaux et aux nuisances subies.

Cependant, pour des travaux non urgents acceptés par le locataire, rien n’empêche le bailleur de concéder une baisse de loyer temporaire pour compenser les désagréments.

Si les travaux rendent le logement inhabitable, le locataire peut demander à résilier le bail.

Est-ce que le bailleur peut donner congé à un locataire ?

Si le bailleur veut donner congé à son locataire pour réaliser des travaux, il en a le droit à certaines conditions. Pour un bail de 9 ans, il peut donner congé au bout de 3 ans ou 6 ans, avec un préavis de 6 mois, à condition que le montant des travaux représente trois ans de loyers et que les travaux rendent le logement inhabitable. Il ne peut donc pas donner congé pour de petits travaux.

Cas particulier : si des travaux sont réalisés dans plusieurs logements loués dans un même immeuble, le montant minimum des travaux baisse à 2 ans de loyers de l’ensemble des logements et le congé peut être demandé à tout moment à partir de la deuxième année de location, avec un préavis de six mois.

Dans tous les cas, lorsque le bailleur résilie le bail pour travaux, il doit respecter deux obligations : les travaux doivent démarrer dans les 6 mois qui suivent la fin du préavis et doivent se terminer dans les 24 mois.

Si le bailleur ne réalise pas les travaux dans les temps sans raison valable, il doit indemniser le locataire à qui il a donné congé en lui versant 18 mois de loyer.

Qu’en est-il des travaux dans les parties communes ?

Le locataire ne peut s’y opposer et ne peut prétendre à une quelconque indemnité, car ces travaux sont décidés en assemblée générale par l’ensemble des copropriétaires et ne sont donc pas du fait du bailleur. Le bail ne concerne que les parties privées, pas les parties communes.