Welke werkzaamheden mag een eigenaar uitvoeren tijdens een huurperiode?
Een verhuurder die werkzaamheden wil uitvoeren in een woning die voortdurend wordt verhuurd, staat voor een dilemma: de huurder lastigvallen met werkzaamheden die voor storing kunnen zorgen of de huurder aanmanen om te vertrekken zodat de werkzaamheden in alle rust kunnen worden uitgevoerd. Wat mag de verhuurder doen in dit verband, en wat zegt de wet hierover?
Welke werkzaamheden zijn mogelijk tijdens een huurperiode?
Grote herstellingswerken zijn de verantwoordelijkheid van de verhuurder. Het is dus mogelijk dat de verhuurder werkzaamheden moet verrichten aan een woning die hij heeft verhuurd. Maar de huurder moet hier wel zijn akkoord over geven, behalve indien het gaat om dringende herstellingen die niet kunnen wachten, zoals een lekkend dak of barsten (artikel 1724 van het Burgerlijk Wetboek).
De huurovereenkomst kan echter clausules bevatten die de huurder verplichten akkoord te gaan met bepaalde werkzaamheden en hem/haar hiervoor zelfs te vergoeden.
Sinds september 2018 kan de huurder geen bezwaar meer maken tegen energiebesparende werkzaamheden (dakisolatie, vervanging van de verwarmingsketel, enz.). De regels hiervoor zijn dezelfde als voor dringende werkzaamheden.
Welke schadevergoeding moet de huurder uitbetaald krijgen?
De verhuurder hoeft de huurder alleen een vergoeding te betalen als de werkzaamheden meer dan 40 dagen duren. De vergoeding staat dan in verhouding tot de duur van de werkzaamheden en de geleden hinder.
Voor niet-urgente werkzaamheden die door de huurder aanvaard werden, belet niets de verhuurder evenwel een tijdelijke huurvermindering toe te kennen ter compensatie van het ongemak.
Indien de werkzaamheden de woning onbewoonbaar maken, kan de huurder vragen de huurovereenkomst te beëindigen.
Kan de verhuurder een huurcontract opzeggen?
Indien de verhuurder de huur wil opzeggen om werkzaamheden uit te voeren, dan heeft hij daartoe het recht, weliswaar onder bepaalde voorwaarden. Bij een huurovereenkomst van 9 jaar kan hij deze na 3 jaar of na 6 jaar opzeggen, met een opzegtermijn van 6 maanden, op voorwaarde dat het bedrag van de werkzaamheden met drie jaar huur overeenstemt en de werkzaamheden het pand onbewoonbaar maken. Hij kan dus geen huurcontract opzeggen voor kleine werkzaamheden.
Bijzonder geval: indien er werkzaamheden worden uitgevoerd in verschillende woningen die in hetzelfde gebouw worden verhuurd, wordt dit minimumbedrag van de werkzaamheden verlaagd tot 2 jaar huur voor alle woningen samen en kan het huurcontract te allen tijde vanaf het tweede huurjaar worden opgezegd met een opzegtermijn van zes maanden.
Wanneer de verhuurder de huurovereenkomst opzegt wegens werken, moet hij in ieder geval twee verplichtingen nakomen: de werken moeten binnen 6 maanden na het einde van de opzeggingstermijn aanvangen en binnen de 24 maanden voltooid zijn.
Indien de verhuurder zonder geldige reden de werkzaamheden niet op tijd uitvoert, moet hij de huurder van wie hij het huurcontract heeft opgezegd, schadeloos stellen door hem 18 maanden huur te betalen.
Hoe zit het met werkzaamheden in gemeenschappelijke ruimtes?
Hier kan de huurder geen bezwaar maken en geen schadevergoeding eisen, aangezien over deze werkzaamheden op een algemene vergadering van alle mede-eigenaars beslist wordt en dus geen gevolg zijn van een beslissing van de verhuurder. De huurovereenkomst betreft alleen de privé gedeelten, niet de gemeenschappelijke gedeelten.