Le Père Noël a été débarrassé de ses cadeaux et renvoyé pour un an au pays des rennes. Les guirlandes du Nouvel An quittent nos épaules. Retour à la réalité donc. C’est le moment de l’année où l’on prend le temps de réfléchir à cette année 2023 qui a filé à toute vitesse et de se tourner vers 2024. Comment le marché locatif va-t-il évoluer ? Qu’attend fiscalement les propriétaires immobiliers ? Sera-t-il intéressant d’acheter des maisons ou appartements supplémentaires pour les mettre en location ? Personne ne garde le doigt sur le pouls du marché immobilier et locatif avec autant de précision que TREVI. Fidèles à notre passion d’offrir toujours un petit plus en gestion locative, nous partageons volontiers avec nos lecteurs ce que les antennes de nos gestionnaires immobiliers perçoivent dans le monde de l’immobilier.
Ces dix-huit derniers mois ont été pour le moins turbulents pour le marché immobilier. Un triplement des taux d’intérêt, des banques plus strictes, des factures de gaz et d’électricité exorbitantes, une forte hausse des prix des matériaux de construction et l’obligation de rénover les logements énergivores en Flandre. Le tout dans un contexte où les prix immobiliers étaient déjà fortement élevés.
L’année 2024 s’annonce comme une période passionnante pour le secteur locatif, qui continue de s’adapter aux besoins changeants des locataires et aux exigences d’un monde en constante évolution. Dans ce texte, nous abordons plusieurs tendances et évolutions récentes qui influencent la location immobilière, à destination des propriétaires et gestionnaires souhaitant optimiser leurs rendements.
2024 sera l’année de la recherche d’un nouvel équilibre entre l’offre et la demande. Après la crise du coronavirus, les années 2021 et 2022 ont ressemblé à une véritable vague géante sur laquelle le marché a surfé. Cette vague est désormais retombée et le ralentissement amorcé en 2023 se poursuit.
Nous sommes revenus à des niveaux de transactions comparables à ceux de 2019, avant la crise sanitaire. Il y a de fortes chances que ce niveau se maintienne.
En l’absence de turbulences extrêmes ou d’un événement majeur — comme la faillite d’une banque ou d’un grand promoteur immobilier — le niveau des transactions en 2024 devrait rester dans la continuité de celui observé fin 2023.
Il n’y aura pas de forte correction des prix en 2024. Les prix moyens de l’immobilier en 2023 seront environ 1 % plus élevés que la moyenne de 2022. Pour 2024, les économistes prévoient une hausse supplémentaire de 1,5 %.
Les experts de TREVI sont unanimes : tant sur le marché de l’achat que sur celui de la location, il existe aujourd’hui une véritable ruée vers les maisons et appartements économes en énergie. L’impact du certificat de performance énergétique sur la facilité de location est devenu immense et le sera probablement encore davantage à l’avenir.
Pour les biens économes en énergie, plusieurs candidats locataires se présentent systématiquement, mais l’offre reste beaucoup trop limitée. Sur Spotto (la plateforme immobilière du CIB, ndlr), à peine 10 % des maisons disposent d’un label A. Pour les appartements, l’offre est un peu plus importante, mais il s’agit souvent d’appartements deux chambres. Pour les familles nombreuses, il est même devenu extrêmement difficile de trouver un bien sur le marché locatif.
La durabilité reste un facteur majeur dans la location immobilière, portée à la fois par les réglementations et par une prise de conscience croissante des enjeux environnementaux. Les locataires privilégient désormais les logements économes en énergie et respectueux de l’environnement.
Les propriétaires investissent donc dans des technologies vertes telles que les panneaux solaires, les appareils économes en énergie ou encore les toitures végétalisées afin de répondre aux attentes des locataires tout en réduisant les coûts d’exploitation à long terme.
En raison de la pénurie sur le marché locatif, le loyer mensuel moyen a atteint l’année dernière 980 € pour une maison et 805 € pour un appartement. Cette tendance haussière devrait encore s’accentuer en 2024.
Alors que le marché de l’achat ralentit, le marché locatif connaît au contraire une forte croissance. Les personnes ayant signé un bail en Flandre au cours de l’année écoulée paient en moyenne 10,5 % de plus pour une maison et 6,5 % de plus pour un appartement.
Cette pénurie se reflète dans le nombre de candidats locataires. Alors qu’il y a deux ans, un logement à louer recevait en moyenne douze demandes de visite, ce chiffre est passé à 27 l’année dernière, avec des pointes à 36 en province d’Anvers. Pour un logement sur dix, pas moins de 64 demandes de visite ont été enregistrées.
La raison de cette augmentation du nombre de locataires est évidente. La combinaison de prix immobiliers élevés et de conditions d’apport personnel beaucoup plus strictes (désormais environ 20 % plus les frais de notaire) oblige une part croissante de la population à continuer à louer afin d’épargner pour un futur achat.
Cette tension va encore augmenter, car l’offre locative continue de diminuer. Même si la forte demande semble rendre l’investissement locatif attractif, les investissements se raréfient malgré tout. « Le marché locatif est entré dans une véritable tempête parfaite. »
Plus de biens quittent le marché locatif que de nouveaux logements n’y entrent. Cette diminution a été accélérée par plusieurs mesures gouvernementales. Le gel temporaire de l’indexation des loyers pour les logements peu économes en énergie, l’obligation de rénovation et l’obligation d’obtenir un certificat de conformité dans un nombre croissant de communes poussent de nombreux propriétaires à vendre leur bien locatif.
Rénover permet certes d’augmenter le loyer, mais réduit également le rendement global de l’investissement.
Trois quarts du marché locatif proviennent de propriétaires privés, dont la majorité possède un ou deux appartements seulement.
Pourtant, plusieurs mesures gouvernementales récentes ont produit l’effet inverse. Depuis le 1er janvier 2024, le taux réduit de TVA pour la démolition-reconstruction destiné aux promoteurs ainsi que l’avantage fiscal lié aux prêts pour les investissements immobiliers ont été supprimés.
L’offre locative devient plus réduite, mais également plus qualitative. Trois quarts des appartements obtiennent désormais les meilleurs scores énergétiques A ou B. Cette amélioration de qualité est positive, mais les investissements plus importants qu’elle nécessite entraînent aussi des loyers plus élevés, qui généreront ensuite des indexations supplémentaires.
Pour les ménages à faibles revenus, louer devient de plus en plus difficile. Mais même pour les personnes disposant de moyens financiers suffisants, trouver un logement devient plus compliqué. Comme les candidats sont nombreux, les propriétaires peuvent sélectionner le « meilleur » profil. Ils privilégieront souvent un ménage à deux revenus plutôt qu’un parent isolé, même si ce dernier est parfaitement solvable et soigneux.
La digitalisation de la gestion immobilière est une tendance incontournable en 2024. Grâce à des technologies avancées comme l’Internet des objets (IoT), les propriétaires peuvent désormais collecter des données en temps réel sur la consommation énergétique, les besoins de maintenance ou la sécurité.
Les Smart Buildings, équipés de systèmes d’automatisation avancés, offrent non seulement une meilleure expérience aux locataires, mais permettent également de réduire les coûts d’exploitation et d’améliorer la durabilité des bâtiments.
La pandémie a profondément modifié notre manière de vivre et de travailler. La flexibilité est devenue un mot-clé dans le secteur locatif. Les logements s’adaptent à la demande croissante de télétravail avec des espaces prévus pour des bureaux à domicile et des connexions internet performantes.
Nous constatons également une augmentation des locations de courte durée et des concepts de co-living, qui répondent au besoin de solutions de logement flexibles.
L’analyse des données joue aujourd’hui un rôle essentiel dans la gestion locative. Les gestionnaires immobiliers de TREVI utilisent des outils analytiques avancés pour identifier les tendances, optimiser les prix et améliorer les taux d’occupation.
En comprenant mieux le comportement des locataires, nous pouvons adapter notre gestion locative aux besoins spécifiques du public cible, ce qui se traduit par une satisfaction client plus élevée et un meilleur rendement des investissements.
2024 mettra plus que jamais l’accent sur l’innovation, la durabilité et la flexibilité. En s’adaptant à ces évolutions, TREVI peut non seulement répondre aux attentes d’une gestion locative sans souci, mais aussi anticiper les changements futurs du marché immobilier.
L’intégration des technologies digitales, des pratiques durables et de l’analyse des données sera essentielle pour gérer et louer efficacement des biens immobiliers dans cet environnement dynamique.
Pour toute question concernant l’optimisation des rendements en gestion locative privative, TREVI est votre partenaire de confiance.
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