Le 1er janvier 2023, l’obligation de rénovation pour les bâtiments résidentiels est entrée en vigueur. Cette obligation ne s’applique pas uniquement lors de chaque vente d’une maison ou d’un appartement, mais également lorsque le bien est ou sera mis en location. Mais quel est concrètement l’impact sur le droit locatif résidentiel ? Un locataire en place peut-il refuser l’autorisation d’effectuer les travaux ? Qu’en est-il des compensations pour perte de jouissance et de la révision du loyer ?
TREVI estime qu’il est nécessaire d’apporter des éclaircissements. Car louer intelligemment, c’est gagner davantage.
Point important, qu’il convient de rappeler pour être complet : la vente d’un logement loué ne fait en aucun cas disparaître les droits et obligations du locataire. Le contrat de bail se poursuit normalement ; seule l’identité du bailleur change. Si le nouveau propriétaire souhaite mettre fin au contrat de bail, cela ne peut se faire qu’en appliquant valablement l’un des motifs de résiliation prévus par le droit locatif résidentiel.
Que se passe-t-il si le locataire refuse l’exécution des travaux nécessaires au nom de son droit à la jouissance paisible du bien ? Le propriétaire peut-il s’opposer à un tel refus au motif que le locataire empêche ainsi le respect d’une obligation légale ?
Le propriétaire doit respecter la jouissance paisible du locataire (art. 14 VWHD). En principe, les travaux d’entretien et de réparation doivent toujours être effectués en concertation et avec l’accord du locataire. Sans accord, le propriétaire doit attendre la fin du bail pour réaliser les travaux.
Le droit locatif prévoit toutefois une exception pour les travaux ou réparations urgents. Il s’agit des travaux qui ne peuvent être reportés à la fin du bail sans causer un préjudice grave au propriétaire. Cela concerne par exemple les travaux nécessaires pour éviter que le logement ne se dégrade, mais aussi ceux imposés pour satisfaire à une obligation légale (comme des normes minimales de qualité plus strictes).
Dans le cadre de l’obligation de rénovation des bâtiments résidentiels, le propriétaire peut invoquer l’existence d’une obligation décrétale, ce qui fait des travaux des travaux urgents. Cela signifie que les travaux doivent toujours être réalisés en concertation avec le locataire, mais que celui-ci ne peut pas en refuser l’exécution (art. 27, alinéa 1 VWHD).
Petit complément d’explication : les travaux légalement obligatoires peuvent donc être classés dans la même catégorie que les travaux urgents, ce qui rend l’article 27 VWHD applicable. Le locataire ne peut pas refuser les travaux. Il peut toutefois demander la résiliation du bail si le logement devient inhabitable ou impropre à l’habitation à cause des travaux. Cette demande doit en principe être introduite devant le juge de paix, mais si le propriétaire est d’accord — par exemple parce qu’il souhaite rénover plus en profondeur que ce qui est strictement nécessaire pour satisfaire à l’obligation de rénovation — cela peut également se faire à l’amiable.
Il est important de noter ici que le propriétaire est limité quant à la nature des travaux pouvant être réalisés sur base de l’article 27 VWHD. Les articles 27 VWHD et 1724 du Code civil n’autorisent en effet que les travaux rendus obligatoires par la loi ou le décret. Les droits du locataire à refuser les travaux sont donc plus importants lorsque le propriétaire souhaite aller au-delà des rénovations légalement exigées.
Qu’en est-il d’une éventuelle perte de jouissance pendant les travaux de rénovation ? Le locataire peut-il exiger une compensation ? Cela représenterait un coût supplémentaire pour le propriétaire, l’investisseur ou le nouvel acquéreur, en raison d’une mesure imposée par les autorités.
Le locataire doit tolérer les travaux, même s’il perd temporairement la jouissance d’une partie du logement. Toutefois, si les travaux durent plus de 30 jours, le loyer doit être réduit proportionnellement à la durée et à la partie du bien dont le locataire a été privé.
Un mot supplémentaire de TREVI : le locataire aura donc effectivement droit à une compensation sous la forme d’une réduction ou remise sur le loyer lorsque les travaux durent plus de 30 jours. Notez que cette durée est de 40 jours pour les contrats conclus avant le 1er janvier 2019. Ces contrats restent soumis à l’ancienne loi sur les baux d’habitation, qui prévoit un délai plus long.
Que se passe-t-il si le locataire refuse sa collaboration alors que l’ampleur des travaux ne permet pas une résiliation conformément au décret flamand sur le bail d’habitation ? Ne faudrait-il pas envisager un assouplissement des possibilités de résiliation ?
Cette question n’est pas abordée plus en détail puisque le locataire est tenu d’autoriser les travaux urgents.
TREVI précise : le propriétaire ne dispose pas d’un droit spécifique de résiliation lié à l’obligation de rénovation résidentielle, mais il peut évidemment faire usage de la possibilité générale de résiliation pour travaux de rénovation importants.
À condition que les conditions légales soient remplies. Cela permettrait également au propriétaire de rénover plus largement que le minimum exigé dans le cadre de l’obligation de rénovation.
Qu’en est-il de la révision du loyer ? Puisque les travaux de rénovation apportent un confort accru, il semble logique qu’ils puissent justifier une révision raisonnable du loyer. Encore faut-il que le droit locatif le prévoie.
En principe, le loyer reste inchangé pendant toute la durée du bail, à l’exception de l’indexation. Le décret flamand sur le bail d’habitation prévoit toutefois certaines possibilités de révision du loyer, notamment après la réalisation de travaux.
L’article 35, §2 VWHD concerne spécifiquement les investissements économiseurs d’énergie. Cette disposition prévoit que le locataire et le propriétaire peuvent convenir d’une révision du loyer lorsque des investissements énergétiques ont été réalisés dans le logement. En l’absence d’accord, le propriétaire peut saisir le juge.
Le décret flamand définit les mesures économiseuses d’énergie comme des investissements améliorant la performance énergétique du bien, telle que mentionnée à l’article 1.1.2, 42°/1, du décret Énergie du 8 mai 2009.
Lorsque le juge est saisi, il n’autorisera une révision du loyer que si la valeur locative normale du logement a augmenté d’au moins 10 % grâce aux travaux réalisés. Pour des investissements limités, aucune révision ne sera donc possible. Dans les autres cas, le juge statuera en équité.
Notez que ce mécanisme ne s’applique qu’aux contrats de bail conclus à partir du 1er janvier 2019. Les contrats plus anciens restent soumis à l’ancienne loi sur les baux d’habitation, qui ne prévoit pas de mécanisme spécifique de révision du loyer pour les travaux économiseurs d’énergie. Pour ces anciens contrats, il faut revenir aux règles générales de révision des loyers, plus strictes tant au niveau des délais que des procédures.
Les travaux nécessiteront également un état des lieux intermédiaire, dont les frais devraient logiquement être partagés entre les parties.
En cas de modifications importantes du logement loué, chaque partie peut exiger qu’un avenant soit ajouté à l’état des lieux initial, contradictoirement et à frais communs. En l’absence d’accord entre les parties, il est possible de saisir le juge afin qu’un expert soit désigné. L’établissement d’un état des lieux intermédiaire n’est donc pas obligatoire, mais dès lors qu’une des parties le demande, il doit être réalisé. Les frais liés à l’établissement d’un état des lieux (intermédiaire) sont répartis équitablement entre le propriétaire et le locataire (art. 9, §2 VWHD).
La nouvelle directive européenne sur les bâtiments est particulière car elle ne contient plus d’obligation de rénovation. Le gouvernement flamand est le seul à vouloir encore l’imposer.
La Commission européenne s’est déclarée satisfaite de l’accord provisoire conclu entre le Parlement européen et le Conseil européen concernant la nouvelle directive sur les bâtiments. Ce qui est important pour le lecteur flamand, c’est justement ce qui n’y figure pas : l’obligation de rénovation.
La nouvelle directive révisée doit aider les États membres à mettre en œuvre des performances énergétiques ambitieuses pour les bâtiments. L’Union européenne souhaite encourager les États membres à rénover leurs bâtiments, ceux-ci étant responsables d’environ un tiers des émissions de gaz à effet de serre dans l’UE.
Tout cela s’inscrit dans l’objectif de neutralité climatique d’ici 2050. Selon les autorités européennes, cet accord est bénéfique pour les citoyens, l’énergie et la planète. Tous les nouveaux bâtiments devront être des bâtiments zéro émission d’ici 2030. Les bâtiments plus anciens devront également atteindre cet objectif à l’horizon 2050.
Le Conseil des ministres européen et le Parlement européen se sont accordés sur le fait que les États membres doivent favoriser l’installation de panneaux solaires sur les nouveaux bâtiments, les bâtiments publics et les bâtiments non résidentiels existants. Rien n’est toutefois précisé concernant les logements résidentiels existants.
Des normes minimales de performance énergétique (MEPS) seront néanmoins introduites. Les bâtiments non résidentiels devront afficher de meilleures performances que les 16 % des bâtiments les moins performants d’ici 2030, puis mieux que les 26 % les moins performants d’ici 2033.
L’objectif est également de réduire la consommation énergétique des logements de 16 % d’ici 2030, puis de 20 à 22 % d’ici 2035. Au moins 55 % des économies d’énergie devront provenir de la rénovation des bâtiments les moins performants.
En parallèle, l’accord prévoit la suppression progressive des combustibles fossiles. Via des plans nationaux de rénovation, les chaudières au gaz et au mazout devraient disparaître aux alentours de 2040.
Le gouvernement flamand va beaucoup plus loin et beaucoup plus vite que ce qu’impose l’Union européenne. Il est frappant de constater que les ambitions européennes restent largement en dessous des politiques actuellement menées par la Flandre.
En Flandre — où 16 % des bâtiments sont chauffés au mazout et 68 % au gaz naturel — les raccordements au gaz naturel pour les nouvelles constructions seront déjà interdits à partir de 2025. L’installation de nouvelles chaudières au mazout y est d’ailleurs déjà interdite.
Le gouvernement flamand se montre donc une nouvelle fois beaucoup plus strict et plus rapide que les exigences européennes.
L’objectif plus profond est de provoquer une véritable vague de rénovations dans toute l’Union européenne. Les États membres devront donc soumettre des Building Renovation Plans à la Commission européenne. À terme, les bâtiments zéro émission devront devenir la norme. Les subsides pour les chaudières ou installations fonctionnant aux combustibles fossiles seront dès lors interdits dans toute l’Union européenne à partir du 1er janvier.
À partir du 1er janvier 2028, les nouveaux bâtiments publics ne pourront plus émettre de combustibles fossiles. Pour les autres nouvelles constructions, cette obligation n’entrera en vigueur qu’au 1er janvier 2030.
La conclusion est claire : nulle part dans l’Union européenne l’obligation de rénovation des anciens bâtiments n’est imposée par l’Europe. Le gouvernement flamand fait figure d’exception. En Allemagne, cette obligation de rénovation a d’ailleurs été reportée face aux protestations de la population.
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