En tant que gestionnaires immobiliers expérimentés, nous comprenons que le choix des formules immobilières joue un rôle crucial dans le succès des investisseurs professionnels. Le fait que TREVI contribue, grâce à ses conseils, à une optimisation durable des rendements est devenu une quasi-évidence pour nos clients existants. D’où cet article de blog consacré à l’emphytéose et au droit de superficie. Deux alternatives intéressantes qui ne figurent peut-être pas encore sur tous les radars. Lisez la suite pour découvrir une analyse approfondie de ces instruments immobiliers stratégiques et comprendre comment ils peuvent s’intégrer dans votre portefeuille d’investissement.
Avant toute chose : les gouvernements semblent avoir une véritable aversion pour la stabilité fiscale. À titre d’illustration, le gouvernement fédéral a décidé, dans le cadre de son accord budgétaire, d’augmenter les droits d’enregistrement pour l’emphytéose et le droit de superficie de 2 à 5 %. Cette hausse fiscale est restée largement sous le radar. Peu d’investisseurs immobiliers connaissent réellement ces formules. Pourtant, elles peuvent constituer une alternative à l’achat immobilier classique. Voici un aperçu de ce qu’il faut savoir.
L’emphytéose est un concept juridique par lequel une personne, appelée emphytéote, obtient le droit d’utiliser pleinement un terrain ou un bien immobilier, tandis que la propriété de ce bien immobilier reste entre les mains d’une autre partie, appelée propriétaire ou bailleur emphytéotique. Elle donne à l’emphytéote le droit d’utiliser, d’exploiter et de modifier le bien immobilier pendant une période déterminée à l’avance, généralement comprise entre 15 et 99 ans.
Dans le contexte actuel de hausse des prix des terrains, l’emphytéose est une formule particulièrement intéressante. Prendre un terrain en emphytéose peut constituer une alternative à l’achat immobilier. Sur le plan budgétaire, cela fait une grande différence de ne pas devoir acheter le terrain mais, en quelque sorte, de le louer. La part du prix du terrain représente facilement 30 à 35 % pour une maison et même 40 à 50 % pour un appartement.
L’emphytéose permet de réduire le montant de l’investissement, mais elle présente également certains inconvénients. L’emphytéote ne devient pas pleinement propriétaire du bien et la revente est souvent plus difficile. Dans le cas d’une emphytéose de très longue durée, le coût du canon peut devenir très élevé, ce qui fait qu’à terme, le logement peut coûter plus cher qu’un achat classique. Même s’il n’est pas propriétaire, l’emphytéote reste tenu d’entretenir le bien, d’effectuer les réparations ordinaires et de payer les taxes liées au bien.
En tant que rentmeesters spécialisés dans l’art raffiné de l’investissement immobilier, nous soulignons les applications sophistiquées de l’emphytéose, un instrument qui combine ingénieusement propriété et flexibilité. Permettez-nous de vous emmener dans une exploration fascinante de quelques applications avancées exploitées avec succès par des investisseurs immobiliers expérimentés :
Dans le magnifique contexte de la reconversion patrimoniale, les ordres religieux jouent un jeu raffiné avec l’emphytéose. Lorsqu’il s’agit de donner une nouvelle vie à des églises ou des béguinages, l’emphytéose est une méthode éprouvée. Un excellent exemple se trouve au Béguinage Notre-Dame ter Hoyen à Gand, où des maisons et appartements ont été donnés en emphytéose pour une période impressionnante de 66 ans.
En matière de gestion foncière, les pouvoirs publics et les intercommunales occupent le devant de la scène. Principalement dans les zones situées autour des ports, aéroports et gares, ils démontrent une véritable maîtrise de l’utilisation de l’emphytéose. Pensons notamment au développement élégant d’appartements le long du chenal portuaire de Nieuport. Cette méthode constitue également une pratique clé dans le logement social, où les sociétés de logement social restent propriétaires des terrains, ce qui améliore l’accessibilité des logements pour les emphytéotes. Des villes comme Gand s’engagent également dans cette approche sophistiquée, où les emphytéotes doivent transformer des biens destinés à être loués via une agence immobilière sociale pendant une période déterminée.
Le monde de l’investissement immobilier dépasse largement les maisons et appartements traditionnels. Hôtels, résidences de week-end, parcs de vacances et parkings sont habilement exploités par des promoteurs expérimentés qui considèrent l’emphytéose comme un avantage stratégique. En acquérant uniquement le droit d’emphytéose et non le terrain lui-même, le montant de l’investissement est considérablement réduit, ce qui se traduit par un rendement accru pour l’investisseur visionnaire.
Dans l’univers des grands projets d’investissement, comme la construction de grandes surfaces commerciales, l’emphytéose apparaît comme une alternative plus sûre au bail commercial. Elle offre aux investisseurs une protection structurée, leur permettant de participer avec confiance à des projets ambitieux.
Dans les projets de leasing immobilier à long terme, l’emphytéose s’impose comme un choix mûrement réfléchi. Dans ces constructions sophistiquées, la société de leasing n’achète pas directement le bien, mais acquiert des droits emphytéotiques, le canon étant souvent fixé comme un pourcentage de la valeur du bien immobilier. De tels accords soigneusement élaborés s’étendent sur des périodes importantes, généralement d’au moins 20 ans, et contribuent à la durabilité du leasing immobilier.
Le droit de superficie est un concept juridique qui concerne le droit de construire sur, au-dessus ou en dessous du terrain appartenant à une autre personne, ou d’y posséder certaines constructions. Ce droit est établi dans un acte notarié et peut, par exemple, être accordé à une personne souhaitant construire un bâtiment sur un terrain qui ne lui appartient pas.
Concrètement, le droit de superficie donne à une personne le droit de posséder un bâtiment ou une autre construction sur le terrain d’autrui et comprend généralement le droit d’accéder au terrain et de l’utiliser pour soutenir cette construction. Il est important de préciser que la propriété du terrain et le droit de superficie peuvent être dissociés. La personne bénéficiant du droit de superficie peut, par exemple, avoir le droit de posséder et d’utiliser un bâtiment, tandis que le terrain reste la propriété d’une autre personne.
Avec un droit de superficie, contrairement à une emphytéose, vous devenez automatiquement propriétaire des bâtiments ou plantations. Si vous disposez d’un droit de superficie et construisez une maison sur le terrain d’autrui, vous êtes toujours propriétaire de la maison. La propriété du terrain et celle de la maison sont donc séparées.
Comme pour l’emphytéose, les droits du superficiaire sont beaucoup plus étendus que ceux d’un locataire. La loi prévoit que le superficiaire paie une indemnité de superficie, appelée « solarium » dans le jargon professionnel, mais permet également d’y déroger. Dans la pratique, cette exception légale est plutôt devenue la règle. Une indemnité est très rarement payée. Un droit de superficie peut être accordé pour une durée maximale de 99 ans.
Le droit de superficie, un instrument fréquemment utilisé dans les transactions immobilières, connaît actuellement deux applications principales, notamment dans les projets de construction neuve et entre sociétés.
Dans le contexte des projets de construction neuve, le droit de superficie est souvent utilisé comme une technique stratégique. Une société foncière acquiert le terrain puis accorde un droit de superficie à la société de construction. Cette approche, bien établie dans le secteur depuis longtemps, offre des avantages considérables en matière de risques liés à la construction et à la faillite, ainsi qu’en termes de possibilités de financement. Depuis 2011, un avantage fiscal supplémentaire a également été introduit.
Ces considérations fiscales reposent sur le principe suivant : lors de la vente conjointe du terrain et du bâtiment par un promoteur immobilier, un taux de TVA de 21 % s’applique. Si, en revanche, la société foncière vend uniquement le terrain sans le bâtiment, un taux de 12 % de droits d’enregistrement s’applique en Flandre. La TVA ne doit alors être payée que sur le bâtiment vendu par la société de construction. Cette division juridique, bien qu’apparemment regroupée dans un seul acte notarié pour l’acheteur, aboutit en réalité à deux transactions distinctes. En outre, l’augmentation des droits d’enregistrement n’est généralement pas supportée par l’acheteur, étant donné que la société foncière accorde souvent le droit de superficie gratuitement, rendant ainsi les droits d’enregistrement inutiles.
Une deuxième application du droit de superficie se rencontre entre sociétés, notamment dans les PME et les sociétés de management qui souhaitent organiser de manière stratégique la structure de propriété du terrain et du bâtiment. Cela permet par exemple à une société de construire sur le terrain appartenant à une autre société. À l’issue de la période de superficie prévue, le bâtiment peut ensuite revenir à la première société. Cette approche est essentielle pour construire avec les moyens financiers d’une société opérationnelle sans exposer le bien immobilier au risque de faillite de cette même société opérationnelle.
Les droits d’enregistrement doivent être payés au début de l’emphytéose ou du droit de superficie. Ils sont calculés sur le montant total des indemnités que l’emphytéote ou le superficiaire paie au propriétaire. Ce calcul comprend non seulement l’indemnité initiale, mais aussi toutes les indemnités annuelles futures. Par exemple, si un canon de 1.000 euros par mois est payé pendant 30 ans, les droits d’enregistrement seront calculés sur 1.000 euros x 12 mois x 30 ans. Le montant de ces indemnités est fixé librement, et il est également déterminé si d’autres indemnités seront encore dues à la fin de la période d’emphytéose ou de superficie.
Le taux des droits d’enregistrement pour l’emphytéose et le droit de superficie était de 2 %. Mais comme mentionné précédemment, ces droits d’enregistrement ont été portés à 5 % à partir du 1er janvier 2024. Ces droits d’enregistrement reviennent à l’État fédéral, contrairement aux droits d’enregistrement dus lors de l’achat d’un terrain ou d’un bâtiment, qui sont destinés aux Régions. En Flandre, le taux habituel est de 12 %. Des taux réduits ne s’appliquent qu’à une première habitation familiale.
En tant que gestionnaire immobilier chez TREVI disposant d’une compréhension approfondie des subtilités des investissements immobiliers, nous vous encourageons à explorer ces instruments sophistiqués avec réflexion, afin que votre portefeuille d’investissement puisse prospérer dans un environnement marqué par une fiscalité et une législation volatiles. Chez TREVI, nous aimons avant tout fournir des conseils sur mesure. Contactez-nous dès aujourd’hui et découvrez ce que notre gestion locative privative avec optimisation personnalisée des rendements peut apporter à votre portefeuille immobilier.
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