Les taux d’intérêt immobiliers : tendances actuelles et perspectives d’avenir

Récemment, nous avons constaté que les taux d’intérêt des crédits hypothécaires en Belgique ont connu une baisse historiquement importante, ce qui devrait offrir des perspectives attractives aux investisseurs immobiliers. Mais est-ce réellement le cas ? TREVI a analysé pour vous les chiffres récents du marché hypothécaire belge et partage dans ce blog ses analyses afin que vous puissiez prendre vos futures décisions d’investissement en toute connaissance de cause.

Une baisse soudaine et des perspectives d’avenir

Tout investisseur immobilier attentif aura sans doute remarqué que les taux des crédits hypothécaires ont fortement diminué ces dernières semaines. Même si les prévisions pour l’année prochaine annoncent un marché des taux plus volatil, le pic semble déjà derrière nous selon les experts. Le baromètre des taux d’Immotheker-Finotheker montrait un sommet en novembre, avec un taux moyen de 3,73 % pour des crédits sur 20 ans. Les chiffres récents montrent toutefois que ce taux est désormais redescendu à 3,29 %, revenant ainsi au niveau du début de l’année.

Les raisons de cette baisse

La diminution des taux hypothécaires s’explique en partie par la baisse plus rapide que prévu de l’inflation, ce qui a alimenté les spéculations autour de la politique des banques centrales. Alors que la banque centrale américaine (Fed) a récemment laissé entendre qu’elle pourrait procéder à trois baisses de taux en 2024, la Banque centrale européenne n’a encore donné aucun signal en ce sens. Koen De Leus, économiste en chef chez BNP Paribas Fortis, souligne que ces attentes se reflètent dans les taux à 10 ans, qui ont fortement chuté ces dernières semaines.

Prévisions et vigilance

TREVI prévoit un marché des taux plus volatil au cours de l’année à venir, ce qui influencera également les taux hypothécaires. Au premier trimestre, les économistes s’attendent à une légère hausse des taux jusqu’à 3,25 %, avant une nouvelle légère baisse vers 3,1 % d’ici la fin de 2024. Les taux à long terme semblent donc relativement stables et le plafond paraît avoir été atteint. Pour les crédits hypothécaires, cela signifie — indépendamment des considérations commerciales — qu’il ne faut plus craindre une forte hausse des taux. Mais il ne faut pas non plus s’attendre à une baisse importante. Fin 2025, nous anticipons un taux à long terme de 3,4 %, ce qui confirme également une certaine stabilité.

À moins que des événements géopolitiques imprévus ne surviennent. Avec les situations incertaines en Ukraine et en Israël, il reste extrêmement difficile de prévoir l’évolution du contexte international. Il suffirait de peu pour provoquer une nouvelle crise énergétique. Or, si les prix de l’énergie augmentent, l’inflation augmente également. Les taux à long terme étant influencés par les anticipations d’inflation, des tensions géopolitiques pourraient donc avoir un impact direct sur les taux.

Faut-il choisir un taux fixe ou variable ?

Même si, en règle générale, un crédit hypothécaire à taux variable est souvent moins coûteux, cela n’a pas été le cas ces derniers mois. Dans une courbe de taux classique, les taux à court terme sont nettement inférieurs aux taux à long terme, ce qui permet aux banques d’offrir des taux plus avantageux sur les crédits à taux variable.

Mais depuis que la Banque centrale européenne a fortement relevé ses taux directeurs il y a plus d’un an, les crédits à taux variable sont devenus plus chers que les crédits à taux fixe.

Le Fonds Monétaire International (FMI) prévoit qu’il faudra attendre 2025 pour que l’inflation revienne au niveau cible de 2 %. Les taux devraient progressivement revenir aux niveaux d’avant la pandémie, et les taux hypothécaires suivront naturellement cette évolution. Il pourrait donc être intéressant d’opter aujourd’hui pour un taux variable. Si l’on compare actuellement les taux fixes sur 15, 20 ou 25 ans, les différences restent très limitées.

Refinancer : une décision judicieuse ?

Une question fréquemment posée est de savoir si le moment actuel est favorable pour refinancer un crédit. Selon Romain, la baisse de 50 à 60 points de base depuis le pic de novembre permet tout juste d’atteindre le seuil de rentabilité lors d’un refinancement, mais pas encore de générer un réel gain financier. Une différence d’au moins 1 point de pourcentage est nécessaire pour qu’un refinancement devienne véritablement rentable. Il peut néanmoins être intéressant d’envisager un passage vers un taux variable.

Dans ce contexte géopolitique incertain, il est essentiel pour les investisseurs immobiliers de rester vigilants et de prendre des décisions réfléchies. Les taux semblent avoir atteint leur sommet, mais compte tenu de la volatilité attendue, la prudence reste de mise dans la planification des futurs investissements et stratégies financières.

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