L’analyse d’environ 9.500 contrats de location conclus entre 2018 et 2023 montre que la tension sur le marché locatif ne cesse de s’intensifier. Autrefois, un bien mis en location recevait en moyenne douze demandes de visite. Aujourd’hui, ce chiffre atteint déjà 27 demandes, et même 36 dans la province d’Anvers. Pour un logement sur dix, pas moins de 64 candidatures ont été enregistrées.
Aujourd’hui, il faut disposer d’un capital de départ considérable pour acheter un bien immobilier. Ceux qui ne l’ont pas sont contraints de se tourner vers le marché locatif. Malheureusement, trouver un logement à louer est devenu presque aussi compliqué que d’apercevoir une licorne pendant une éclipse solaire.
Une bonne nouvelle toutefois pour les clients de TREVI : d’une part, la sélection des locataires, la gestion administrative et la gestion locative restent des services de très haut niveau chez TREVI. D’autre part, la demande de logements explose alors que l’offre diminue fortement. Résultat : les loyers continuent de grimper. Mais que se passe-t-il réellement ? Car les taux hypothécaires ont déjà largement dépassé leur pic. En tant que numéro 1 de la gestion locative privative, TREVI a mené l’enquête.
La folie immobilière observée durant la période du coronavirus semble aujourd’hui se reproduire… mais sur le marché locatif. L’augmentation constante de l’apport personnel exigé pousse de nombreux candidats acquéreurs à rester plus longtemps que prévu sur le marché de la location.
L’an dernier, le loyer moyen d’une maison en Flandre a atteint 980 € par mois, soit 92 € ou plus de 10 % de plus que l’année précédente. Les appartements deux chambres coûtaient en moyenne 820 €, soit une hausse de 50 € (+6,5 %).
L’accessibilité à la propriété est sous pression. Certains ménages peuvent encore acheter, mais uniquement en réorganisant complètement leur budget familial. Ceux qui refusent ce compromis restent plus longtemps locataires. Mais ce n’est pas la seule raison de cette flambée du marché locatif. Un véritable changement de mentalité s’opère également chez les jeunes générations. Elles ressentent moins le besoin traditionnel belge de devenir propriétaire et choisissent volontairement la location pour plus de flexibilité. La question se pose même : est-il encore indispensable d’acheter ? Pour ceux qui disposent de capitaux suffisants, investir peut parfois être plus intéressant que devenir propriétaire occupant. Dans certains cas, louer reste tout simplement la solution la plus intelligente financièrement.
Avec l’augmentation des petits ménages — célibataires, familles monoparentales ou personnes âgées ayant perdu leur partenaire — la demande de logements locatifs explose littéralement. Le marché locatif semble devenu un espace où chacun cherche sa place, quelle que soit sa situation.
L’offre locative est aujourd’hui tellement limitée qu’il n’est pas rare de voir cinquante candidats pour un seul logement. Louer son bien sans gestionnaire locatif est devenu presque impossible. Le manque d’appartements abordables et de qualité dans la tranche de prix comprise entre 570 € et 750 € par mois ne fait qu’aggraver la situation.
TREVI identifie plusieurs causes à cette diminution de l’offre. Tout d’abord, les logements se libèrent moins vite parce que les locataires restent plus longtemps. Ensuite, davantage de biens quittent le marché locatif qu’il n’en arrive de nouveaux. L’offre de logements économes en énergie se réduit également.
Jusqu’à récemment, les investisseurs achetaient encore des biens pour les mettre en location afin d’obtenir un rendement attractif. Cette dynamique s’essouffle désormais, surtout sur le marché des appartements. Les investisseurs privilégient généralement les appartements, car le rendement y est souvent plus élevé et les risques de frais importants plus limités que pour une maison.
Par ailleurs, de nombreux logements disparaissent chaque jour du marché locatif. Les propriétaires de biens anciens ou énergivores doivent choisir entre rénover ou vendre. Beaucoup optent pour la vente. Les conséquences de ce sous-investissement continueront à se faire sentir dans les années à venir.
La combinaison d’une forte demande et d’une faible offre entraînera encore une hausse des loyers. Mais chaque difficulté crée aussi des opportunités. TREVI considère ainsi le manque actuel d’offre comme une excellente opportunité pour les investisseurs souhaitant acquérir un bien neuf destiné à la location. Concernant les loyers potentiels des logements récents, les perspectives semblent aujourd’hui très favorables.
Pour les personnes seules, trouver un logement à louer revient parfois à chercher une aiguille dans une botte de foin. Le marché immobilier semble principalement conçu pour des familles composées de deux adultes et deux enfants. Certaines villes imposent même des superficies minimales pour les nouveaux appartements, compliquant encore davantage l’accès au logement.
Selon le Baromètre des loyers de la fédération des agents immobiliers CIB, les loyers des nouveaux contrats en Flandre ont déjà augmenté de 1 % au cours des premiers mois de l’année, soit la plus forte hausse semestrielle des cinq dernières années.
Jusqu’à présent, cette hausse des loyers s’expliquait principalement par l’inflation. Les loyers suivent généralement l’évolution de l’inflation avec un certain retard. Mais TREVI prévoit désormais une accélération des hausses en raison du nombre croissant de candidats locataires, du faible nombre d’investisseurs et du durcissement constant des exigences en matière de qualité des logements.
Cette répercussion tardive de l’inflation s’explique notamment par le processus de mise en location. Le propriétaire fixe le loyer lors de la publication du bien, puis suivent les visites, la sélection des candidats, la rédaction du bail, la signature et l’enregistrement. En outre, les propriétaires ne demandent pas toujours immédiatement le loyer maximal du marché. Beaucoup préfèrent un locataire fiable et stable plutôt qu’un rendement maximal.
Les loyers des contrats existants peuvent être indexés chaque année à la date anniversaire du bail, sauf si le contrat l’exclut explicitement. Cette indexation se base sur l’évolution de l’indice santé.
Grâce à ce mécanisme, le rendement locatif reste intéressant pour les propriétaires. Une indexation de 10 % équivaut pratiquement à un mois de loyer supplémentaire.
Entre octobre 2022 et fin septembre 2023, les propriétaires de logements mal isolés en Flandre ne pouvaient pas indexer leur loyer. Les logements avec un certificat PEB E ou F — ou sans certificat PEB — étaient concernés. Pour les logements avec un label D, seule la moitié de l’indexation était autorisée. Depuis le 1er octobre, l’indexation est à nouveau permise, mais les montants non indexés durant cette période ne peuvent pas être récupérés rétroactivement.
La forte demande combinée à une offre limitée donne aujourd’hui davantage de choix aux propriétaires dans la sélection des locataires. Autrefois, le rôle principal de l’agent immobilier était de trouver un locataire fiable, ponctuel dans ses paiements et respectueux du bien. Aujourd’hui, plusieurs excellents candidats se présentent souvent pour un même logement.
Le marché locatif continuera donc à se professionnaliser. Les propriétaires qui gèrent seuls leurs locations disparaîtront progressivement du marché en raison des règles juridiques toujours plus strictes et du nombre croissant d’attestations obligatoires : certificat de conformité, PEB, certificat amiante, etc.
Les fonds d’investissement développeront également davantage de projets destinés non plus à la vente, mais à la location.
Vous aussi, vous avez du mal à vous retrouver dans la complexité juridique de la location ? Contactez TREVI, le partenaire idéal pour une gestion locative sereine de votre patrimoine immobilier privé. Car louer intelligemment, c’est gagner davantage.
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