En 2024 également, la hausse des prix de l’immobilier et les conditions toujours plus strictes pour obtenir un crédit hypothécaire ne faciliteront pas l’achat d’un logement pour vos enfants. TREVI constate d’ailleurs que les parents, et parfois même les grands-parents, apportent de plus en plus souvent un soutien financier pour l’achat ou l’investissement dans un bien immobilier.
Une enquête réalisée auprès des 21 à 35 ans montre qu’il est devenu quasiment impossible d’acheter une première habitation sans l’aide de la famille. C’est ce qui ressort d’une étude menée par le bureau de conseil Immotheker Finotheker en mai dernier. Ce chiffre est légèrement plus élevé chez les jeunes ayant au maximum un diplôme de l’enseignement secondaire (52,8 %) que chez les diplômés de l’enseignement supérieur (48,8 %). Parmi les jeunes ayant déjà acheté un logement, 37 % ont reçu une aide financière, d’un montant moyen de 58.031 €. Cette moyenne reste toutefois influencée par quelques montants exceptionnellement élevés : quatre personnes sur dix ont reçu maximum 10.000 €. L’âge moyen des emprunteurs hypothécaires est aujourd’hui passé à 39 ans, comme l’a rapporté KANAAL Z dans son journal du 16 janvier 2023.
Donner de l’argent à un enfant pour l’achat d’une maison ou d’un appartement peut se faire via un don manuel ou un don bancaire. Dans le cas d’un don manuel, l’argent est transmis directement de main à main. En pratique toutefois, c’est surtout le don bancaire qui est utilisé : l’argent est transféré par virement.
Cela semble simple à première vue : un petit virement à son enfant et le tour est joué. Mais nous sommes en Belgique… et ici, rien n’est jamais totalement simple. TREVI conseille donc aux parents et grands-parents généreux de lire attentivement ce qui suit.
Une première question importante concerne le compte depuis lequel l’argent est transféré. Provient-il d’un compte commun aux deux parents ou d’un compte personnel ? Le fait qu’un seul parent ou les deux aient effectué le don peut avoir une importance lors d’un décès ou dans le cadre du partage d’une succession.
Cet aspect est moins problématique pour les couples mariés sous le régime légal de la communauté, puisqu’ils effectuent généralement le don ensemble. En revanche, dans le cadre d’une séparation de biens, ce choix peut avoir des conséquences importantes.
Si votre enfant achète un logement avec son partenaire, le compte vers lequel vous effectuez le virement déterminera si le don est destiné uniquement à votre enfant ou également à son partenaire.
Aujourd’hui, tout va peut-être parfaitement bien dans le couple, mais les choses peuvent devenir plus compliquées en cas de séparation. Si vous souhaitez que le don bénéficie exclusivement à votre enfant, il est préférable d’effectuer le virement sur un compte bancaire ouvert uniquement à son nom.
En cas de versement sur un compte commun, des discussions peuvent apparaître par la suite concernant le véritable bénéficiaire du don. La jurisprudence considère généralement qu’il s’agit d’un don destiné uniquement à l’enfant, mais choisir le bon compte permet d’éviter bien des complications.
La répartition des biens dépend également du régime de vie du couple. En cas de cohabitation ou de mariage sous séparation de biens, chacun conserve son patrimoine personnel. Dans le cadre d’un mariage sous le régime légal, il existe à la fois un patrimoine propre et un patrimoine commun. Théoriquement, un don reste un bien propre, mais dans la pratique, les patrimoines privés et communs se mélangent souvent, rendant les situations plus complexes.
Dans le cadre d’un don manuel ou bancaire, aucun droit de donation n’est dû. Et si le donateur reste en vie pendant au moins trois ans après le don, aucun droit de succession ne sera non plus réclamé.
Il est toutefois recommandé de donner une date certaine au don via un pacte adjoint afin de faire courir officiellement ce délai de trois ans. Ce délai s’applique en Région flamande et à Bruxelles. En Wallonie, il a été prolongé à cinq ans.
Comment éviter totalement les droits de succession ? En enregistrant le don et en payant les droits de donation (3 % en Région flamande). Vous êtes alors définitivement en règle avec l’administration fiscale.
Le choix d’enregistrer ou non le don dépend principalement du montant, de l’âge et de l’état de santé du donateur. En principe, les droits d’enregistrement sont à charge du bénéficiaire, mais dans la pratique, ce sont souvent les parents qui les prennent en charge. L’enregistrement peut se faire immédiatement ou même plus tard, si nécessaire.
Les parents qui donnent de l’argent souhaitent souvent prévoir certaines sécurités. Cela peut se faire via différentes clauses ajoutées à l’acte de donation.
Dans le cas d’un don manuel ou bancaire, aucun acte notarié n’est nécessaire, mais il est conseillé de prévoir des documents d’accompagnement.
De nombreux parents souhaitent s’assurer que l’argent sera effectivement utilisé pour l’achat d’un bien immobilier et non pour d’autres dépenses. Il est donc possible de prévoir une clause obligeant le bénéficiaire à utiliser l’argent pour un investissement immobilier. Si cette condition n’est pas respectée, le don peut être annulé.
Il est également possible d’ajouter une clause d’exclusion afin d’éviter qu’en cas de séparation, le partenaire de l’enfant puisse revendiquer une partie du don.
Peu de parents envisagent la possibilité que leur enfant décède avant eux. Pourtant, cette situation mérite réflexion.
Grâce à une clause conventionnelle de retour, le bien donné peut revenir aux parents sans droits de succession. Cette clause est généralement formulée de manière optionnelle afin de laisser aux parents la liberté de décider, au moment venu, s’ils souhaitent récupérer les fonds donnés.
Si l’enfant décédé ne laisse pas d’enfants, le retour du don est souvent envisagé. En présence de petits-enfants, la décision dépendra généralement de leur situation et de leur âge.
Il est également important de réfléchir à la manière dont ce retour doit s’effectuer. Les parents souhaitent rarement devenir copropriétaires d’une partie du logement familial de leur enfant décédé. La plupart préfèrent récupérer l’équivalent financier du don sous forme de créance dans la succession.
Attention toutefois : le retour d’un bien immobilier n’est pas toujours exonéré de taxes.
Dans près de 70 % des achats immobiliers, un partenaire investit davantage que l’autre. Il est donc conseillé de prévoir certaines garanties dans l’acte d’achat, par exemple en adaptant les quotités de propriété ou via une reconnaissance de dette privée.
Dans les familles nombreuses, les parents souhaitent généralement traiter tous leurs enfants de manière équitable. Il faut alors tenir compte des règles successorales.
Un don manuel ou bancaire est considéré comme une avance sur héritage et sera pris en compte lors du partage de la succession. Tous les enfants ont droit à une partie minimale de l’héritage, tandis que le reste peut être réparti librement.
Le moment du don joue également un rôle important. Donner une somme identique à chacun de ses enfants à des moments différents ne garantit pas forcément une égalité parfaite lors de la succession, notamment en raison de l’indexation liée à l’inflation.
Si vous souhaitez avantager un enfant sans déséquilibrer la succession, cela doit être explicitement mentionné dans l’acte de donation.
Lorsqu’il s’agit d’un don effectué par des grands-parents à un petit-enfant, celui-ci reste en principe en dehors de la succession des parents. Des mécanismes existent toutefois pour préserver l’équilibre entre les différents enfants de la famille.
L’élément essentiel d’un don bancaire reste le virement lui-même. Il peut être tentant d’indiquer « donation » dans la communication du virement, mais il vaut mieux éviter cette mention. Dans le cas contraire, le don pourrait être considéré comme une donation directe nécessitant un acte notarié.
Il est également fortement recommandé de rédiger un document relatif au don. Lorsqu’aucune condition n’est liée au don, un simple pacte adjoint suffit. Ce document confirme l’existence du don et doit être signé par le ou les donateurs ainsi que par l’enfant bénéficiaire.
Si des conditions sont prévues, le donateur doit envoyer avant le virement une lettre recommandée précisant ces conditions. Le bénéficiaire doit ensuite confirmer son accord par courrier recommandé. Après le transfert des fonds, un pacte adjoint est établi.
La majorité des parents choisissent la donation, mais mieux vaut réfléchir avant d’agir. Êtes-vous prêt à vous séparer définitivement de cet argent ? Et accepteriez-vous que votre enfant utilise les fonds autrement si le bien immobilier est revendu ?
Si la réponse est non, TREVI recommande plutôt d’opter pour un prêt accordé à votre enfant.
Même si ce prêt doit en principe être remboursé, rien n’empêche ensuite d’accorder une remise de dette. Cette remise sera alors considérée comme une donation, et le délai fiscal de trois ans commencera à courir à partir de ce moment-là.
Il est donc conseillé de rédiger à la fois une convention de prêt et un document de remise de dette.
Même en cas de décès de l’enfant, la preuve du prêt reste essentielle. Le prêt sera considéré comme une dette dans la succession et viendra diminuer la valeur nette du patrimoine immobilier.
Il est donc important de réfléchir à l’avance à ce qu’il adviendra du prêt en cas de décès de l’un des partenaires. Lorsqu’il y a des enfants communs, les parents acceptent généralement d’abandonner la dette. En l’absence d’enfants, la situation est souvent plus nuancée.
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