Hoe stelt je de huurprijs vast?
Je wenst een woning te huur aan te bieden maar je weet niet welke huurprijs je moet vragen? Het bedrag van de huur is vrij te bepalen in België, maar dat betekent niet dat je deze ook blindelings moet vastleggen. Een te hoge prijs en je vindt geen huurder. Te laag en uw eigendom zal minder winstgevend zijn dan het zou moeten. Met welke criteria moet je dan rekening houden bij het bepalen van het huurbedrag en hoeveel moet je vragen voor de kosten?
De huurprijs vastleggen
Het eerste wat je moet doen is kijken aan welke prijs gelijkwaardige eigendommen in hetzelfde gebied worden aangeboden. Dat geeft je al een idee geven van wat de markthuurwaarde is.
Je kunt ook de regionale huurprijsbepaling raadplegen. Elk Belgisch gewest heeft zijn eigen prijsschatting:
Brussels Hoofdstedelijk Gewest: https://loyers.brussels/
Vlaams Gewest: https://www.huurschatter.be/
Waals Gewest: https://loyerswallonie.be/
Deze prijsroosters zijn indicatief, jij kiest om ze al of niet te volgen. Ze bevatten referentieprijzen, opgesplitst in verschillende prijsklasses.
In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest moeten vanaf 2 december 2021 alle nieuwe huurovereenkomsten voor woningen naast de effectieve huur ook de referentiehuur vermelden. Indien deze meer dan 20% hoger ligt dan de werkelijke huurprijs, moet de verhuurder dit kunnen rechtvaardigen.
Voor andere regio's hoeft de referentiehuur niet in de huurovereenkomst te worden vermeld.
Er zijn veel criteria waarmee rekening moet worden gehouden bij het bepalen van de huurprijs:
- Geografische ligging
- Oppervlakte, inrichting
- Verdieping, balkon, terras
- Isolatie en EPB
- Garage, parkeerplaats, kelder, zolder
- Toestand van de woonst (nieuw, beschadigd, enz.)
- Kwaliteit van de gebruikte materialen in de woning
- Gemeubileerd of niet
- Uitgeruste keuken of niet
- Diensten ...
Indexering van de huurprijzen
De huur kan elk jaar worden geïndexeerd. De basishuurprijs (zonder kosten) wordt dan vermenigvuldigd met de gezondheidsindex van de maand die voorafgaat aan de verjaring van het huurcontract en gedeeld door de gezondheidsindex van de maand die voorafgaat aan de ondertekening van het huurcontract. In Vlaanderen daarentegen wordt het indexcijfer van de maand vóór de ingangsdatum van het huurcontract gebruikt.
De gezondheidsindex wordt sinds 1994 maandelijks gepubliceerd. De index komt overeen met het indexcijfer van de consumptieprijzen exclusief tabak, alcoholhoudende dranken en brandstof en is te vinden op https://statbel.fgov.be/nl/themas/consumptieprijsindex/huurindexatie#panel-11.
Een verhuurder die vergeet de huur te indexeren kan dit ook later doen, maar kan daarbij niet meer dan drie maanden teruggaan om achterstallige betalingen te vorderen.
De kostenprovisie vastleggen
De huurder moet een aantal kosten betalen: huurlasten voor de woning en kosten gelinkt aan de mede-eigendom (conciërge, elektriciteit, onderhoud, vuilnisophaaldienst, enz.). Deze worden echter gefactureerd aan de verhuurder.
De verhuurder heeft twee mogelijkheden om het bedrag van deze kosten terug te vorderen:
Het forfait
Dit is een bedrag dat vooraf wordt vastgelegd en maandelijks wordt betaald en geacht wordt alle huurkosten te dekken. De verhuurder hoeft dit bedrag niet te verantwoorden maar kan geen toeslag vragen als het forfait daadwerkelijk wordt overschreden.
Een huurder die vindt dat dit forfait te hoog is in verhouding tot de werkelijke lasten, kan vragen om over te stappen op de werkelijke lasten of vragen om het bedrag van het forfait te wijzigen door een verzoek in te dienen bij de vrederechter.
Voorzieningen voor werkelijke huurkosten
De huurder betaalt een maandelijkse provisie op basis van de werkelijke kosten van het voorgaande jaar. Na één jaar of een in de huurovereenkomst bepaalde periode wordt een afrekening gemaakt op basis van de werkelijke lasten en worden de huurkosten aangepast. De verhuurder moet de huurder desgevraagd de documenten kunnen voorleggen die deze kosten rechtvaardigen. Als de huurder te veel heeft betaald wordt hij terugbetaald. Als hij niet genoeg betaald heeft, betaalt hij de verhuurder het extra bedrag.
Het door de verhuurder gekozen systeem moet duidelijk in de huurovereenkomst worden vermeld.
Om er zeker van te zijn dat je het juiste huurbedrag vraagt, gaat er niets boven deskundig advies van een professional. TREVI kan je helpen de huurprijs vast te stellen en de verhuur van je woning te beheren. Door je tot ons te wenden vergeet je al je zorgen!