Mettre son logement en location : par où commencer ?
La complexité fiscale et juridique du marché locatif est une conséquence directe de notre structure étatique compliquée. L’époque où l’on pouvait louer un bien sans trop de formalités et avec une confiance aveugle est révolue. Car honnêtement, quel investisseur ou propriétaire immobilier parvient encore aujourd’hui à se retrouver dans le labyrinthe des lois sur les baux, des innombrables circulaires et des obligations administratives ?
Même si une majorité de propriétaires choisit aujourd’hui la voie de la facilité en confiant leur bien à un gestionnaire immobilier, certains propriétaires ont encore l’envie et le temps de prendre la voie la plus aventureuse et de gérer eux-mêmes tout le processus locatif. Mais même les propriétaires les plus téméraires ne sont pas abandonnés par TREVI. C’est pourquoi nous vous proposons cet article de blog présentant 12 étapes importantes à suivre avant de mettre vous-même en location une maison, un appartement ou un bien commercial.
1. Vérifiez la législation locale
Avant de commencer le processus de location, vous devez bien connaître la législation locative applicable dans votre région. Les provinces et communes disposent en effet de règles et prescriptions différentes concernant les contrats de bail, les loyers, la protection des locataires et d’autres aspects de la location. Assurez-vous de respecter toutes les obligations légales et d’obtenir les autorisations nécessaires avant de mettre votre bien en location.
2. Assurance
Une bonne assurance bâtiment est essentielle si vous envisagez de louer votre logement. Une assurance habitation classique ne couvre généralement pas les dommages causés par les locataires. En assurant correctement votre bien, vous vous protégez contre les éventuels dégâts causés au bâtiment ou aux biens en cas d’accident, d’incendie ou de catastrophe naturelle.
3. Préparez votre logement
Afin de protéger à la fois les locataires et les propriétaires, les autorités flamandes ont établi une liste détaillée de critères de qualité auxquels chaque logement mis en location en Flandre doit répondre. Ces exigences concernent la sécurité, la santé et la qualité du logement. Les principales sont :
- Des équipements minimaux comprenant une cuisine, des toilettes, une baignoire ou une douche et un évier
- Un raccordement à l’eau potable
- Une stabilité structurelle garantie du bâtiment
- Des escaliers sécurisés
- Des installations de gaz, d’électricité et de chauffage conformes et sécurisées. En l’absence d’installation de chauffage, les raccordements doivent au minimum être prévus
- L’absence de problèmes graves d’humidité
- Une possibilité d’aération
- Une lumière naturelle suffisante
- Une accessibilité libre
- Au moins un détecteur de fumée par étage
Même si votre logement est en bon état, un rafraîchissement peut permettre de le louer plus rapidement. Il appartiendra ensuite au locataire de maintenir ce bon état.
4. Certificat de conformité
Lorsque le logement répond à toutes les exigences de qualité, vous pouvez demander un certificat de conformité auprès de votre commune. Ce certificat n’est pas obligatoire — sauf mention contraire dans le règlement communal — mais il confirme que le logement respecte les normes d’habitation. Les candidats locataires ont ainsi la certitude que votre bien est apte à être occupé. Important : le certificat mentionne également le nombre maximum d’occupants autorisés.
Le certificat de conformité est généralement valable dix ans, sauf si le logement est entre-temps déclaré inhabitable ou inadapté, si des travaux de rénovation importants sont réalisés ou si un procès-verbal est établi par l’inspection flamande du logement.
5. Certificat PEB
Que vous vendiez ou mettiez votre logement en location, un certificat de performance énergétique (ou PEB) est toujours nécessaire. Le certificat PEB fournit aux candidats locataires les informations nécessaires concernant la performance énergétique du logement. Ce score énergétique doit également être mentionné dans les annonces locatives.
Chaque logement proposé à la vente ou à la location doit disposer d’un certificat PEB (ou d’un certificat PEB construction valide dans le cas d’une nouvelle construction ou d’une rénovation énergétique importante). Celui-ci est établi par un expert énergétique agréé.
Le certificat est valable dix ans. Lors de la mise en location de votre logement, une copie du document original doit être jointe au contrat de bail. Après dix ans, un nouveau certificat PEB devra obligatoirement être établi. Vous pouvez également demander un nouveau certificat avant ce délai si vous avez amélioré la performance énergétique du logement.
Remarque : si vous louez votre logement sans publicité écrite publique, un certificat PEB n’est pas obligatoire. Par exemple, si vous louez à des membres de votre famille et gérez tout en privé, ce document n’est pas nécessaire.
6. Le loyer
Il n’existe pas de méthode standard pour déterminer le montant du loyer d’un bien. Plusieurs paramètres doivent être pris en compte : la localisation, la superficie habitable, l’état général, l’isolation, le score PEB, les espaces extérieurs disponibles, etc.
Pour vous faire une idée des loyers pratiqués pour des biens similaires, nous vous conseillons de demander l’avis des gestionnaires locatifs expérimentés de TREVI. Leur expertise constitue ici un véritable atout. Ils prennent également en compte les frais supplémentaires supportés par le propriétaire pour fixer un loyer cohérent.
7. Publicité
Le meilleur moyen de mettre votre bien locatif en valeur est de publier une annonce. Prenez suffisamment de temps pour rédiger une annonce de qualité. Fournissez des informations claires et honnêtes et n’oubliez pas de mentionner l’adresse du bien.
Ajoutez de belles photos à votre annonce : c’est le meilleur moyen de convaincre les candidats locataires. Réfléchissez également soigneusement à la première image affichée. C’est souvent cette photo qui déterminera si les locataires potentiels cliqueront sur votre annonce ou non.
Gardez à l’esprit que promouvoir un bien immobilier est un véritable métier. Pour une commercialisation performante de votre bien locatif, faire appel à l’expérience des gestionnaires immobiliers TREVI est sans aucun doute la meilleure solution.
8. Sélection des candidats locataires
Le processus de sélection des locataires est l’une des étapes les plus importantes pour s’assurer d’avoir des locataires fiables. Effectuez un screening approfondi, comprenant notamment la vérification de la solvabilité, de l’emploi et des revenus, ainsi que l’obtention de références auprès des précédents propriétaires. Cela permet de limiter le risque de défaut de paiement et de problèmes pendant la durée de la location.
9. Organiser les visites
Les candidats locataires souhaitent généralement effectuer une visite approfondie du logement. Votre maison ou appartement est-il encore actuellement loué ? Convenez alors d’un moment fixe avec le locataire actuel. Si le logement est inoccupé, vous pouvez organiser une visite groupée avec tous les candidats locataires. Cela permet de montrer qu’il y a beaucoup d’intérêt pour le bien et facilite une mise en location plus rapide.
Préparez-vous également à certaines questions fréquemment posées : les locataires souhaitent souvent connaître le montant des charges mensuelles, les rénovations qui ont été réalisées, etc. Ne sous-estimez pas le temps que demandent les étapes cruciales 8 et 9. Faire appel aux gestionnaires de dossiers expérimentés de TREVI pour le processus de sélection des locataires apporte une réelle valeur ajoutée aux propriétaires.
10. Le contrat de bail
Un contrat de bail correctement rédigé est essentiel afin de protéger à la fois le propriétaire et le locataire. Assurez-vous que le contrat contient tous les éléments importants, tels que la durée du bail, le montant du loyer, les modalités de paiement, la politique concernant les animaux domestiques ainsi que les autres règles et conditions applicables. Il peut être judicieux de consulter un conseiller juridique de TREVI afin de garantir la validité juridique du contrat.
En Belgique, l’enregistrement d’un contrat de bail est obligatoire. Tous les avenants ou modifications apportés au contrat initial doivent également être enregistrés auprès du bureau régional compétent.
Cette formalité rend le contrat de bail et ses conditions incontestables et opposables à toutes les parties, tant au propriétaire qu’au locataire.
L’enregistrement peut se faire par courrier auprès du SPF Finances ou en ligne via l’application MyRent.
11. La garantie locative
Veillez à communiquer clairement concernant le montant de la garantie locative ainsi que le paiement du premier mois de loyer lors de la signature du bail.
La garantie sert de protection contre les éventuels dégâts au bien ou les factures impayées, tandis que le premier loyer marque officiellement le début de la location.
12. L’état des lieux
Établissez un inventaire détaillé et prenez des photos du logement avant l’entrée des locataires. Cela permet de documenter les éventuels dégâts existants et pourra servir de référence lors de leur départ.
Vous pouvez bien entendu réaliser cette étape vous-même, mais selon nous, il s’agit surtout d’une mission qu’il vaut mieux confier à un gestionnaire immobilier.
Louer intelligemment, c’est gagner davantage
Vous pouvez parfaitement gérer seul la mise en location de votre bien. Mais ne sous-estimez pas les connaissances juridiques nécessaires ni le temps consacré à la sélection et au suivi des locataires.
Même si cela n’est pas encore obligatoire, confier la gestion locative à un gestionnaire immobilier agréé IPI reste la solution la plus sûre — et souvent la plus économique. Celui-ci prend en charge l’ensemble des démarches, sait parfaitement commercialiser vos biens, maîtrise la législation locative récente et connaît toutes les bonnes pratiques ainsi que les pièges à éviter dans la gestion locative.
Sans même parler des avantages qu’un gestionnaire immobilier peut offrir en matière d’optimisation du rendement de vos investissements immobiliers.
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